УКР ENG

07.11.2013

Обзор рынка с Игорем Никоновым


Рынок покупателя 

Насыщенность столичного рынка офисной недвижимости приводит к дифференциации предложения и корректировке классификации офисных помещений. 

В последние годы девелоперы активно пополняют предложение качественных офисных площадей в Киеве. Так, в 2012 г. они презентовали рынку 241 тыс. кв. м площадей, что на 49% больше, чем в 2011-м. В структуре нового предложения доминировал премиальный сегмент - офисы класса А (143 тыс. кв. м). 

По данным Jones Lang LaSalle, на конец III квартала 2013 г. объем качественных офисных площадей в столице составлял 1623 тыс. кв. м. Из них 397,6 тыс. кв. м класса А и 1225,4 тыс. кв. м класса В. За первые три квартала текущего года в Киеве на рынок выведено 95,6 тыс. кв. м современных офисных площадей. И опять доминирует премиальный сегмент: 63,1 тыс. кв. м класс А и 32,5 тыс. кв. м класс В (правда, до конца года ожидается выход на рынок еще 23 тыс. кв. м площадей класса В). Рост предложения в 2014 г. оценивается экспертами этой компании в 153,6 тыс. кв. м, из которых 53,1 тыс. кв. м класс А и 100,5 тыс. кв. м класс В. 

Что такое бизнес-центр нового поколения класса А+? 

Игорь Никонов, президент К.А.Н. Девелопмент: 

- Мы считаем, что уже в самом названии IQ Business Center содержится часть ответа на этот вопрос - применение умных технологий и использование самых современных материалов при строительстве. К примеру, по всему фасаду мы установили энергоэффективные стеклопакеты GlasTrosch в сочетании с фасадной системой Schuko, блокирующие до 82% ультрафиолетового излучения и в два раза снижающие теплопотери. Наличие подобных систем гарантирует круглогодичное комфортное пребывание в стенах бизнес-центра. При этом интеллектуальная система управления лифтами оптимизирует и повышает комфорт перемещения между этажами. 

При постройке здания были также учтены возможности последующей перепланировки, что позволит арендаторам при желании создать собственный дизайн офисных помещений. В рамках комплекса предусмотрена собственная инфраструктура: фитнес-центр c бассейном, уникальной outdoor-зоной и TRX, конференц-центр, spa-центр, ресторан с террасой, столовая, салон красоты, отделение банка, химчистка, подземный трехуровневый паркинг на 244 автомобиля и др. Архитектурной концепцией предусмотрены открытые озелененные террасы на этажах, дающие возможность в любое удобное время выйти на свежий воздух. Для VIP-персон созданы особые условия: сертифицированная вертолетная площадка на крыше здания, отдельный вход и лифт, своя зона парковки. 

О классе бизнес-центра говорит и его расположение рядом с основными транспортными магистралями города и в особой зеленой части делового Киева. 

Арендные ставки пока стабилизировались 

Подобный рост предложения явно не соответствует наращиванию деловой активности в столице (тем более в целом в стране). Это приводит в первую очередь к росту вакантности в бизнес-центрах. Так, по данным UTG, в марте 2013 г. средневзвешенный уровень вакантности в профессиональных бизнес- центрах классов А и В составил 15,98% (для класса А - 22,2%, для класса В - 15,2%). В Jones Lang LaSalle оценивают сегодняшний уровень вакантности в классе А уже в 24,5%. Колебания же уровня вакантности эксперты связывают главным образом с перераспределением рынка и ротацией арендаторов, повышающих класс арендуемых ими офисных помещений. 

Несмотря на высокие показатели вакантности, арендные ставки стабилизировались. Так, в марте, по данным UTG, они колебались в пределах $25-40 за 1 кв. м в месяц на офисы класса А и $15-32 - класса B (без НДС и эксплуатационных расходов). Эксплуатационные расходы составляли для класса А $5-8 за 1 кв. м в месяц, для класса В - $3-6 (без НДС). 

Сами же участники рынка говорят, что статистика арендных ставок не отражает того, что в действительности происходит на рынке. Хотя владельцы бизнес- центров и декларируют неизменность ставок, на практике они часто идут на значительные уступки арендаторам. К числу наиболее распространенных из них относятся так называемые арендные каникулы и зачет затрат на ремонт (переоборудование) помещений в счет арендных платежей. 

Почему девелоперам интересен премиум-класс 

Говоря о причинах популярности у владельцев бизнес-центров класса А, эксперты отмечают их преимущества с точки зрения потенциальной доходности. Так, в случае развития проекта с нуля издержки на строительство премиального объекта на 30-40% превышают стоимость строительства бизнес- центров класса В, но владелец такого объекта удваивает свой потенциальный доход за счет высоких арендных ставок. Бизнес-центр класса А обладает также более высокой ликвидностью, особенно в случае продажи его как действующего бизнеса. Считается, что моральный износ такого центра составляет порядка десяти лет, после чего ему сложно конкурировать с новыми проектами и в классификации он автоматически перемещается на позицию ниже, соответственно снижается и уровень доходности. Поэтому владельцы, позиционируя свой объект в классе А, стараются максимально продлить его жизненный цикл и сохранить доходность на высоком уровне. Правда, не нужно забывать, что в нашей стране бизнес-центры класса В зачастую в итоге получают реконструкции старых зданий, что существенно уменьшает затраты девелопера. 

Однако вернемся к премиальным объектам. На сегодняшний день превышение предложения над спросом в этом сегменте становится отчасти формальным. Тем не менее экономика живет, компании развиваются, на рынок выходят новые игроки, в том числе из-за рубежа. Спрос все больше расслаивается, офисные помещения становятся профессиональными, а потребители - более искушенными и требовательными в их выборе. Поэтому на одни офисы класса А спрос низкий, тогда как другие очень востребованы. В результате назрела необходимость разработки новой классификации офисных помещений, чем сейчас и заняты сами участники рынка под эгидой отраслевой организации UREClub. В этой классификации должны найти свое отражение новые реалии рынка, такие как, например, появление бизнес-центра класса А+ (к немуК.А.Н. Девелопмент относит свой IQ Business Center, планируемый к сдаче в эксплуатацию в начале 2014 г.). 

Чего хотят потребители 

Аналитики Jones Lang LaSalle отмечают, что сейчас при выборе бизнес-центра арендаторы особое внимание уделяют следующим аспектам: репутация собственника и его опыт в управлении зданием; наличие благонадежных соседей (международного пула арендаторов); расположение бизнес-центра: пешеходная доступность метро, удобная транспортная инфраструктура; технические характеристики бизнес-центра: шаг колонн, правильная форма офиса, отсутствие лишних углов, максимальное количество дневного света, хорошие инженерные системы (центральная система вентилирования и кондиционирования), достаточное количество лифтов и минимальное время их ожидания, а также достаточное количество парковочных мест; разумное соотношение цены и качества. 

Необходимость новой классификации 

Анна Скрипкина, глава комитета по офисной недвижимости UREClub: 

- Идея разработки новой классификации офисных зданий уже давно обсуждалась участниками рынка недвижимости. Существующая система классификации была разработана еще в 2004 г. Форумом операторов рынка недвижимости Украины и утверждена Торговой палатой США, и со времени ее внедрения многие из критериев, которые в ней учитывались, утратили свою актуальность. 

Одновременно с этим рынок выдвинул к офисным зданиям новые требования, например, повышение уровня энергоэффективности и оснащение бизнес-центров более сложными инженерными сетями. Поэтому технические требования стали одной из категорий, как раз и вызывающей значительное число нареканий со стороны игроков рынка. 

Важнейшим фактором успеха работы по разработке новой классификации стало привлечение к ней большинства заинтересованных компаний отрасли. По инициативе отраслевой организации Ukrainian Real Estate Club был создан Комитет по офисной недвижимости, занимающийся созданием новой классификации. 

Сегодня в работе комитета принимают участие ведущие международные консалтинговые компании, представленные в Украине, а также ряд девелоперских и генподрядных организаций. Для разработки специализированных критериев создаются профильные группы, в которые приглашаются специалисты из смежных областей: проектировщики, инженеры, юристы. 

Классификация должна стать инструкцией для девелоперов, развивающих новые проекты в данном сегменте. 

Опыт владельца бизнес-центра высоко ценится 

Павел Макуха, директор департамента офисной недвижимости Colliers International Украина: 

- Московский исследовательский форум объявил об обновлении своей классификации офисных зданий - почти 70% ее пунктов были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам. 

Несмотря на то что классифицируемых офисных помещений в Москве в десять раз больше, чем в Киеве, критерии классификаций офисных зданий двух столиц практически идентичны. Данная классификация время от времени обновляется, и это говорит о том, что арендатор становится все более требовательным, а девелопер обязан учитывать эту информацию и вносить ее в проектное решение по строительству объекта. В противном случае будущие собственники офисных зданий будут иметь значительные риски неполучения планируемого денежного потока. 

Чтобы понять, будет ли конкурентоспособным бизнес-центр класса А в ближайшие несколько лет, следует принять во внимание тот факт, что в период с 2011 по 2013 г. было введено в эксплуатацию таких центров больше, чем за 14 предыдущих лет. А чтобы найти ключ к максимальному количеству арендаторов, собственникам зданий, помимо отличного продукта, нужно предложить сопутствующие элементы. Таковыми могут быть предыдущий опыт строительства офисных зданий, слаженная команда по сдаче в аренду помещений, наличие для арендаторов инфраструктуры в здании, правильно структурированная работа с агентами и грамотное позиционирование объекта на рынке. 

http://www.companion.ua/articles/content?id=262207 


ВЕРНУТЬСЯ НАЗАД

ДРУГИЕ НОВОСТИ