19.04.2018
Цінам на нерухомість падати вже нікуди - Ігор Ніконов про майбутнє київських "хрущовок" і вигоду будівельного бізнесу
Засновник KAN Development розповів про перспективи зростання ринку нерухомості, куди подіти старі хрущовки і що краще будувати у 2018 році.
Український ринок нерухомості у 2017 році почав оживати. Показник введення в експлуатацію житла в Україні минулого року зріс на 9% у порівнянні з 2016 роком і становив 10,2 млн кв. м. За даними Державної служби статистики, у містах введено в експлуатацію 7,3 млн кв. м житла, у сільській місцевості – 2,9 млн кв. м. Водночас 41,5% загального обсягу житла прийнято в експлуатацію в одноквартирних будинках, 58,1% – у будинках з двома та більше квартирами, 0,4% – у гуртожитках.
Втім, за будівництвом зросла кількість угод з продажу. За даними Мін'юсту, кількість угод купівлі-продажу сягула приблизно 450 тис. Це майже вполовину менше, ніж у 2007 році. Водночас значна частина припала на столицю. На первинному ринку житлової нерухомості в Києві було укладено на 8% більше угод купівлі-продажу порівняно з роком раніше – 31,3 тис. угод.
Девелопери впевнені, що такому зростанню сприяли зменшення ставок за депозитами, низька ціна на нерухомість, а також те, що житло – вигідна інвестиція.
Про те, який сегмент вигідніший для будівельного бізнесу і чому настав час будувати, НВ Бізнес розповів засновник KAN Development Ігор Ніконов.
– Що зараз відбувається на ринку взагалі. Ви як бізнесмен, який працював у різний час, як оцінюєте ситуацію зараз із поглядуу бізнесу на ринку нерухомості столиці?
– Будівництво успішно розвивається. Зараз у Києві будують понад 2 млн метрів. У радянські часи було півтора і це тоді, коли будували цілими районами.
Річ у тім, що в українців зникли альтернативні джерела отримання пасивних доходів. Адже ставки за депозитами дуже низькі і довіру до банків втрачено. Також розвитку ринку нерухомості, зокрема, сприяли переселенці зі Східної України, які переїхали до Києва. Не останню роль зіграли і банки, які почали давати іпотеку.
– Який сегмент найпривабливіший для забудовників?
– Економ-житло. У кількісному вираженні – це понад 95%. Бізнес-клас реалізується дуже мало, а якщо і будується, то ціна вища, але не на порядки, як раніше. Зараз максимальні ціни, які заявляють девелопери, становлять приблизно $2-2,2 тис. у цьому сегменті. При тому, що раніше вартість купівлі квартир бізнес-класу була від трьох тисяч і вище.
– Були такі думки, що зараз набудували багато житла і рано чи пізно ціни впадуть, що це буде катастрофою для ринку. Ви таку загрозу бачите?
– Ціни можуть упасти, якщо хтось почне демпінгувати. Рентабельність дуже низька і падати насправді вже нікуди. Навіть більше, зарплати робітників постійно зростають, ціни на матеріали теж. Немає реальної ймовірності, що ціна буде нижчою, тому що хтось буде готовий менше заробити.
– Я саме про це і кажу. Може бути така можливість з демпінгом?
– У такому разі може, але у компанії, яка має перехресне фінансування. Коли всі проекти сходяться в одне джерело, і то якщо у забудовника немає грошей на всі розпочаті проекти. У зв'язку з цим він може спустити ціну на один з них.
У нас, наприклад, немає перехресного фінансування. Ми завжди плануємо і розуміємо, звідки добудуємо той чи інший проект, ту чи іншу чергу. І це не залежить від інших об'єктів.
– Як ви вважаєте, ціни зараз уже зупинилися, вони мають зростати?
– Ціни на нерухомість ще зростатимуть.
– Тобто зараз будувати в Києві легше?
– Із документацією набагато легше, але труднощі виникають із робочими, із грамотним інженерним складом. Також зараз дуже високий рівень конкуренції.
– Які тенденції на ринку торгової та складської нерухомості?
– Якщо взяти кількість торгових площ та офісних площ на кількість населення, то у нас таких, як і раніше, недостатньо. У принципі, було би правильно хаотичні МАФи (а це щонайменше 300 тис. кв. м, - ред.) замінити торговими центрами.
– За вашою інформацією з КМДА, планувалося, що МАФи приберуть, а замість цього побудують щось більш цивілізоване. Що зараз відбувається? Тому що МАФи прибрали, а нічого не будують?
– МАФи прибирають не тільки з метою заміни на щось цивілізоване, а через те, що вони суперечать пожежній безпеці, створюють сміттєві звалища тощо. Я навіть бачив випадки, коли показували рішення судів, згідно з якими МАФи є співвласниками метрополітену.
– Що робиться для того, щоб замінити ці МАФи?
– У нас величезна кількість перших поверхів у Києві, які фактично недозаповнені через те, що підприємці йдуть у МАФи. Ця нелегальна торгівля настільки розплодилася протягом 2013-2014 років, що мерія почала з ними боротися.
Зараз будують багато якісних торгових центрів. Smart Plazа, наприклад, нещодавно відкрилася. Крім того, через спрощення отримання дозволів з'явилася можливість будівництва маленьких торгових центрів поблизу житлових районів.
– У мерії є якась картина, який вигляд матиме Київ у 2020-2030 роках?
– Розроблено генеральний план, який, сподіваюся, затвердять цього року. Популізм дуже сильно заважає владі ухвалювати рішення. Ось, наприклад, одна з позицій популістів, що не можна змінювати цільове призначення землі. Це не правильно. У Києві дуже багато територій, на яких були розташовані промислові підприємства. Звичайно, в сучасних умовах стільки землі під промисловість не потрібно і частину її має бути використано під громадську забудову, але я проти того, щоби всю промисловість винести за територію міста. У місті мають залишатися підприємства, які в жодному разі не шкідливі екологічно. Вони мають створювати робочі місця, тим самим зменшуючи навантаження на транспортну інфраструктуру.
Наприклад, на тій самій Теличці або на заводах Більшовик, Радикал та інших можна створити індустріальні парки з частковими громадськими територіями. Але проблема в тому, що багато заводів приватизовані і остаточе рішення про використання території залежить, зокрема, і від власника. Тому у місцевих рад, у будь-якому разі, має бути механізм зміни цільового призначення.
– Ви як людина, яка знає бізнес, могли б змінити правила гри для бізнесу. Зробити так, щоб було легше інвестувати в Україну?
– Намагався дуже багато для цього робити. У мій кабінет заходили всі, хто хотів. Добре, Віталій Кличко дав мені можливість самостійно ухвалювати рішення щодо багатьох питань. Але далеко не всі в руках адміністрації. Багато речей вирішували б оперативніше, якби була муніципальна поліція. Це той аспект, який не дає місцевій владі працювати набагато ефективніше. Ми зверталися з цим питанням і до міністра, і до депутатів, і до президента, і до прем'єра. Але, на жаль, підтримки ніде ми не знайшли.
– А навіщо нам така поліція?
– Всі скаржаться на незаконні будівництва, незаконну торгівлю, незаконні парковки. Все перелічене могла вирішувати муніципальна поліція, яка б фінансувалася коштом бюджету міста та підпорядковувалася мерії. Але на жаль, це не так. У поліції свої завдання, свої пріоритети, не можна їх звинувачувати в тому, що вони щось не роблять. Для них нелегальна торгівля на Хрещатику або неправильні парковки не стоять у пріоритетних завданнях. Уявіть собі, 90% трафіку можна було прибрати через жорстку позицію щодо неправильного паркування. Вони розуміють, що це погано, але у них злочини, бандити, зброя, серйозніші питання.
– Українців будуть більш жорстко штрафувати?
– Так, штрафувати та евакуювати, якщо авто заважає руху або їде по смузі, виділеній для громадського транспорту.
– А де ж паркуватися?
– Паркінги стоять порожні, щоб ви розуміли. Візьміть паркінги в Мандарині, у Парусі, навпроти Паруса. Так, там потрібно платити, але й ціна там невелика. Але ми генетично не готові платити за це.
– Які економічні рішення для міста зараз пропонуєте Віталію Кличку?
– Щодо будь-якого питання, яке він мені ставить, я говорю думку реального бізнесу. Незалежно від того, вигідне воно мені чи ні. А рішення він ухвалює вже сам.
– Дуже часто забудовників і міську владу критикують за те, що Київ забудовується зараз хаотично. Десь новий бізнес-центр, десь стара "хрущовка" і вони дуже близько. Вам подобається, як Київ забудовується?
– Місто має контролювати зовнішній вигляд того, що робиться. Регулювати це можна в один спосіб. Я неодноразово казав, що до проектної документації повинна обов'язково входити 3D-візуалізація проекту забудови з трьох реальних точок із вписаною візуалізацією нового проекту. Але це можна зробити тільки законом. Однак, поки що цю ініціативу не реалізовано.
– Була така теорія, що це влаштовує тих, хто хоче, щоб старі будівлі руйнувалися, а потім на їх місці побудували нові сучасні.
– Дуже багато спекуляцій щодо історичного аспекту. Тільки нововиявлених пам'яток подивіться скільки. А насправді ніякі це не пам'ятники. Наприклад, приміщення, де розташована міліція Печерського РВВС, - це пам'ятник історії. Ось я вам розповім, чому це пам'ятка. Тому що на цьому місці стояв будинок, у якому у 1825 році зустрічалися декабристи. Тієї будівлі вже немає. На цьому місці можна було б побудувати сучасну. Або, наприклад, Бессарабська площа. Мені колись розповідали про те, що та частина, яка сьогодні розташована на Великій Васильківській і з боку Бессарабки нібито пам'ятник архітектури. Взагалі ніякий це не пам'ятник.
– Ви інвестуєте або свої гроші, або гроші партнерів, не берете кредитів тощо. Ви і далі продовжуєте таку політику?
– Як правило, ми залучаємо партнерів. Я дуже обережна людина і ризики намагаюся диверсифікувати. Мені краще комусь дати заробити, ніж ризикувати повністю своїми грошима.
– Кажуть, що ви начебто пропустили будівельний бум?
– Якоюсь мірою так. Я вважав, що можна робити по проекту на рік і це була моя помилка. А з іншого боку, все могло піти і не так. Кожна людина вчиться: одна на власних, інша на чужих помилках.
– Корупція є великою проблемою для інвестицій чи невеликою?
– У багатьох країнах корупція навіть більша, ніж в Україні, але у них спостерігається і істотне економічне зростання 7-9% річних. У цих країнах для боротьби з корупцією використовують силу покарання. Це необхідна умова, але її недостатньо. Візьмемо США, наприклад. У нас від чиновників залежить дуже багато, а в Америці закони виписані так, що від них нічого не залежить (тому чиновники там далеко не високооплачувані). Вони тільки контролюють виконання цих законів. Крім того, всі документи мають бути виписані однозначно, а не так, як у нас зараз – двозначно, читай, як тобі заманеться. Адже, ця двозначність надає важливості та необхідності утримання подібного чиновницького апарату.
– Ще часом кажуть, що в українців на руках стільки грошей, що вони могли б і без МВФ упоратися. Як ці гроші залучити?
– Тільки за допомогою амністії капіталів. Багато хто не може пояснити фінмоніторингу, звідки у них гроші. Річ у тім, що раніше не потрібно було декларувати заощадження. Раніше ти декларував тільки заробіток за минулий рік. У зв'язку з цим, сьогодні фактично навіть людину покарати держава не має ані найменшого права, бо вона скаже: мені залишилася спадщина від бабусі. Який у вас важіль впливу на нього? Жодного. До речі, був непоганий закон. Маючи актив, ти його оцінюєш і платиш з нього 5% податок. Якщо ти його недооцінив, то надалі ти заплатиш 19%, коли будеш продавати. Дуже справедлива і правильна тенденція.
– Коли будуєте житлову нерухомість, на кого орієнтуєтеся? Ви говорили, що є іпотека. Але іпотеки насправді немає. Протягом місяця видають стільки грошей – це 1-2% від того, що було?
– Банки вже готові кредитувати населення. Проблема в тому, що люди не можуть пройти кредитний комітет банку, тому що вони не можуть показати свої легальні доходи і довести, звідки у них заощадження на перший внесок вони теж не в змозі. Знову повертаємося до необхідності нульової декларації.
– Вони готові на 3-5 років під нормальні відсотки?
– Так, деякі девелопери відшкодовують частину банківських відсотків, протягом 3-4 років, а Державні банки готові кредитувати на 20 років.
– Але потім під 20%.
– Статистика свідчить, що люди знаходять гроші і гасять. Навіть номінальні 20-річні кредити, як правило, за 3-5 років погашають. Ще один із факторів, без якого економіка піднятися не може, - це кредитний ресурс. Потрібні спеціалізовані кредитні агентства або уповноважені банки, які кредитуватимуть реальні проекти в різних галузях економіки. Але гроші повинні прямо йти до кінцевого одержувача. Не можна давати можливість посередникам купувати на них валюту.
– Ви оголосили, що будете інвестувати в Республіку, тобто в торгову нерухомість?
– Ні, ми реалізуємо житлову частину проекту Республіка. До торгівлі ми, жодного відношення не маємо. Ми інвестували в ділянку, це була земля банку. Тепер створюємо житловий комплекс, який має ту саму назву.
– А зараз ви б вклали гроші в торгову частині цього проекту?
– Вклав би, якщо можна було б узяти кредит, як на Заході, під 3% річних.
– А чому ви вважаєте, що зараз можна вкладати?
– По-перше, я знаю цей проект і перспективність концепції. По-друге, він розташований біля величезного житлового масиву, який ми реалізовуємо. (Навколо нього найближчим часом мешкатиме понад 100 тис. жителів. Поруч метро і він фактично готовий. Плюс сьогодні його можна купити за набагато менші гроші, ніж у нього було вкладено.
– Ви інвестували б зараз гроші в торговельну нерухомість?
– Проблема великих проектів у тому, що їх потім важко продати. Вигідніше будувати маленький торговий центр до 20 тис. кв. м, тому що на нього покупців дуже багато. Але якісна торгівля ще не досягла свого піку. Її ще не вистачає.
– Є такі проекти, які б ви хотіли реалізувати в Україні, якби у вас були такі можливості?
– Хмарочос хотів би побудувати. Метрів 250. Конкретного місця ще немає, але найкраще його на лівому березі будувати. Адже, там з висотністю жодних проблем немає. Також дуже хочу створити лікарню, яку ми проектуємо зараз, ділянка вже є.
– Як ви оцінюєте лівий берег з погляду забудовника?
– Суперечка "яйце чи курка" в нерухомості дуже актуальне. Успішні девелопери у США скуповували район, який усім здається непривабливим і дешевим. Потім в одному місці зводять якусь круту сучасну будівлю і миттєво все навколо дорожчає удвічі, втричі, а іноді й уп'ятеро. І вони вже можуть заробляти лише на землі. Так, ця будівля їм обійшлося недешево, вони на ній не відіб'ються. Але на все інше можна отримати втричі-вчетверо більше.
– Ви зараз не розглядаєте такі проекти?
– Наш новий проект Файна Таун, наприклад, я впевнений, що тільки-но ми його реалізуємо, все навколо на Нивках буде удвічі дорожче коштувати. По-перше, ми якість підтягуємо, по-друге, рівень добробуту району. Навколо Комфорт Тауна теж житло стало дорожчим, ніж було. На Теремках після реалізації ЖК Respublika, я впевнений, також підвищиться ціна на житло навколо.
– У Києві зараз дуже багато старого житла, "хрущовки", що з ними робити?
– Поки що нічого. Має бути закон, що якщо, наприклад, 60% жителів згодні, то ти не можеш вже бути проти. Отже, девелопер поруч має спорудити будівлю. У Москві, на жаль, це зроблено не по-людськи. Там довго не розмовляють, - раз і в інший кінець міста переселили. Це не правильно. Додам, що економічно сьогодні це невигідно.
– Що Києву робити з інфраструктурою?
– Коли влада прибере неправильно припарковані машини з доріг, то у нас з'явиться дуже багато ресурсу. Німці розробляли транспортну модель Києва. Фактично ми виходили на те, що пропускна здатність наших доріг досить хороша. Звісно, потрібен тунель з площі Перемоги на лівий берег і окружна дорога зокрема. На щастя, ці проекти реальні, вони живі і рухаються.