11.11.2016

Битва за клиента

Создатель самых успешных проектов в Украине — о текущей ситуации и перспективах рынка коммерческой недвижимости в материале газеты «Новое время».

Чтобы в сложные времена не падать духом, а идти дальше и развиваться, нам важны вдохновляющие примеры в стиле "знай наших!". Так, в конце октября в Лондоне компания KAN Development завоевала признание в четырех номинациях престижной международной премии в сфере недвижимости European Property Awards. IQ Business Center был отмечен как "Лучший бизнес-центр — 2016", лучшим торгово-развлекатель- ным центром признан Ocean Plaza, а жилищные комплексы Tetris Hall и "Комфорт Таун" победили как лучшее высотное здание и лучший жилой комплекс.  

С почетным президентом KAN Development Игорем Никоновым мы говорили о ситуации на украинском рынке коммерческой недвижимости.  

— Насколько можно судить, рынок офисной недвижимости в Украине переживает сейчас далеко не лучшие времена?

— Да, многие из существующих бизнес-центров не заполнены арендаторами. Дело в том, что заполняемость бизнесцентров прямо определяется состоянием делового климата в стране. Если компании развиваются, растет их количество, увеличиваются масштабы бизнеса, тогда и в офисной недвижимости есть всплеск. Если же в экономике серьезные проблемы, то это сразу отражается на спросе на офисные помещения. В целом же, сегодня ситуация лучше, чем была в 2015 году, есть некоторый рост, но очень маленький. И сейчас фактически никто не строит новые офисные центры, потому что на них нет спроса. Последние офисные центры были закончены в 2015 году.  

— Но вы на нехватку арендаторов не жалуетесь?

— У нас высокий уровень заполняемости. Но все дело в том, как изначально задумывался и воплощался тот или иной бизнес-центр. Мы с самого начала исходили из того, что для компании-арендатора важен комфорт сотрудников. Чтобы люди могли в одном месте получить все услуги — начиная от магазина и химчистки и заканчивая тренировкой в спортивном зале. Мы изучили эти потребности, поняли, что нужно делать, и были очень удивлены, что этого не делают другие. 101 Tower был первым бизнес- центром, в котором было все необходимое для арендатора — конференц-зал, фитнес- зал с бассейном и все-все- все... Естественно, все это присутствует и в IQ Business Center.

— А что с торговыми центрами?  

— Во-первых, обратите внимание, что Luxury-сегмента у нас фактически нет, он провалился. Покупатели стали более прагматичны, роскошествовать сейчас не в моде.

Так что остались демократические торговые центры, посещать которые могут себе позволить все. Но и здесь следует отметить, что значительная часть розничной торговли сегодня уходит в интернет. И возникает вопрос: зачем человек поедет в торговый центр (если, конечно, он не расположен у него прямо под домом)? Значит, в торговом центре должно быть что-то, что привлечет человека помимо собственно покупок: кафе, рестораны, тематические парки, парки развлечений и тому подобное. Есть некоторая нехватка вот таких правильных торговых центров.

— Таких, как Ocean Plaza?  

— Да, Ocean Plaza — самый успешный на сегодня проект в Украине. Ежедневная посещаемость достигает 100 тыс. человек, это на нашем рынке немыслимая цифра даже для больших оптимистов. Вообще, имеющие перспективу торговые центры делятся на две категории. Первая — это очень большие, моллы, которые включают и развлекательную часть. Если у ТЦ удачное расположение и хорошая транспортная доступность, люди туда будут приезжать издалека. И вторая категория — это маленькие центры (до 10-12 тыс. кв. м) у дома, в которые люди могут заходить буквально по дороге. А вот средние по размерам, которые ни то ни се, будут отмирать — люди туда не поедут, а численности рядом живущих покупателей не хватит для того, чтобы держаться на плаву. Разве что, за исключением тех торговых центров, которые расположены уж в очень густонаселенных жилых массивах.  

— Так есть ли сейчас смысл инвестировать в проекты коммерческой недвижимости?

— Если у вас есть, допустим, порядка $150-200 млн на большой хороший торговый центр площадью 200 тыс. кв. м,— то да, смысл есть. В Киеве, например, еще можно найти место на 2-3 таких объекта.  

А мы пока стараемся инициировать не очень дорогие проекты — рассматриваем варианты небольших ТЦ в центре города. Пока у нас в стране не решен вопрос кредитования, сложно замахиваться на масштабные объекты.