13.01.2014

Интервью Игоря Никонова журналу Real Estate Development

НЕДИЛЕТАНТСКИЙ БИЗНЕС 
Сергей Власов 


На конец 2013 года к выходу на рынок заявлено большое количество объектов практически во всех сегментах недвижимости. При этом вопрос поиска инвестиций, как в новые, так и в развиваемые проекты, что ставит под вопрос выход многих из заявленных объектов в срок, все еще остается актуальным. О том, какова ситуация в сфере капиталовложений в недвижимость Украины сегодня, какие объекты смогут привлечь финансирование, а также о том, почему потенциал рынка недвижимости Украины не развивается, в интервью журналу Real Estate Development рассказал президент группы компаний «К.А.Н. Девелопмент» Игорь Никонов. 




Если бы иностранный инвестор спросил Ваше мнение по поводу капиталовложений в недвижимость Украины, какие рекомендации вы бы ему дали? 

Если иностранный инвестор входит в Украину, он, как правило, уже понимает, с чем будет иметь дело и на что ему рассчитывать. 

Пожалуй, единственным советом было бы работать только с профессионалами, а именно с компаниями,у которых уже есть успешно реализованные проекты, поскольку они никогда не рискнут ввязаться в авантюру.Если иностранный инвестор находит высококвалифицированных специалистов, почему бы ему не войти в украинские проекты? В Украине есть огромный потенциал во всех сегментах рынка. Пожалуй, даже больший, чем в любой другой стране Восточной Европы: по населению, по уровню насыщения объектами. Естественно,не самая лучшая общеэкономическая ситуация в мире и не самый лучший инвестиционный климат в нашей стране затрудняют развитие потенциала, но если оба эти фактора улучшатся, то я не исключаю, что темпы роста рынка недвижимости Украины вернутся на уровень 2007 года. 

Многие аналитики рынка недвижимости сходятся во мнении, что сегодня инвестиции легче привлечь в уже готовый объект, в то время как с проектами, которые находятся на ранних стадиях, ситуация складывается намного сложнее. Согласны ли Вы с такой оценкой? 

Обе стратегии, — инвестиции в готовый объект и в проект на стадии развития,— имеют право на существование. К тому же каждую из них можно наблюдать на рынке недвижимости Украины. В отличие от частных инвесторов, которые могут рисковать наравне с девелопером, иностранные фонды не имеют права входить в строительные проекты, поэтому они готовы приобрести лишь готовый бизнес. Мало того, этот бизнес должен проработать несколько лет, доказав свою состоятельность. 

На примере компании «К.А.Н.Девелопмент» могу сказать, что с нами сотрудничают как инвесторы, которые готовы войти в проект на ранних стадиях и получают в результате большую прибыль, так и партнеры, которые приобрели уже введенные в эксплуатацию объекты. Вторые либо не хотят рисковать, либо это не входит в их стратегию,поэтому они соглашаются на меньшую доходность. 

Как Вы думаете, может ли банковское кредитование девелоперских проектов в Украине стать доступнее? Какие условия для этого должны быть выполнены? 

Сегодня в Украине существует несколько банков, которые в состоянии кредитовать девелоперов, поскольку их лимиты позволяют проводить подобные процедуры. Дело в другом — на сегодня ставки по кредитам слишком высоки, и обслуживать такие кредиты могут лишь максимально эффективные проекты. Если бы ставки составляли 10-12%, получение кредита можно было бы обдумать. Приставках в 4-5%, которые действуют в Европе, мы бы смогли сдвинуть экономику вперед. 

По моему мнению, экономическую ситуацию в Украине сдерживают всего два фактора. Первый — отсутствие дешевых денег, а второй — инвестиционный климат. Если бы в стране были дешевые деньги, то любой желающий мог бы взять кредит на квартиру, автомобиль и т.д. Появился бы стимул для развития экономики. Весь мир живет в кредит. 

Дешевые деньги — это импульс для развития рынка. Причем не только в строительстве, но и во всех сферах экономики. Их отсутствие — это заслуга,на мой взгляд, стратегии сдерживания курса гривны и слишком высокие ставки по кредитам. В Украине нет свободного рынка денег. Соответственно,у банков нет стимула понижать ставкипо кредитам, а значит, нет смысла изменять свою политику.Конечно, кризис 2008 года отпугнул многие банки от раздачи кредитов. В настоящих условиях собственных средств, вложенных заемщиком в проект, должно быть больше,так как банки зарегулированы по кредитным лимитам. С другой стороны, нет открытой, достоверной информации по заработкам населения, а значит, доход зачастую невозможно просчитать наперед. 

А выход на IPO, по вашему мнению, может стать действенным механизмом привлечения финансирования в девелопмент? Как в Вашей компании относятся к возможности выхода на IPO? 

«К.А.Н. Девелопмент» рассматривает выход на IPO как возможность,но вопрос состоит в том, когда этотвыход совершать? IPO — это хороший и нужный инструмент для привлечения финансирования, но выходить на него нужно лишь тогда, когда рынок находится на подъеме, когда в него верят его участники. Тогда в этом есть смысл.Когда же рынок находится в таком состоянии, как сейчас, то я считаю, что в этом нет никакого смысла. 

Привлечь финансирование наша компания может и без подобной возможности — благодаря нашему опыту, известности и профессионализму. Сегодня по нашим проектам у насесть понимание в финансировании —привлечение партнеров, иностранных банков, всех, кто может и готов с нами сотрудничать. 

В последнее время эксперты заговорили о возможном перенасыщении сегмента торговых площадей в Киеве. Причем именно в рамках одновременного выхода на рынок сразу нескольких масштабных проектов, в том числе развиваемого инвестором ООО «Мегаполисжилстрой» и компанией «К.А.Н. Девелопмент» проекта ТРЦ Respublika. Согласны ли Вы с таким прогнозом, и каким вы видите будущее данного сегмента в разрезе возможного двукратного увеличения предложения в ближайшие два-три года? 

Заявки на открытие еще не означают, что все эти объекты будут завершены или будут введены в эксплуатацию в срок. В этом бизнесе слишком много авантюристов, которые вкладывают часть собственных средств в проект, начинают строительство, не имея денег на его окончание. По этой причине мы наблюдаем множество замороженных проектов. Многим девелоперам кажется, что они смогут рассказать о проекте и привлечь инвестора в процессе развития, но это не так просто, и результатом становится затягивание ввода объекта в эксплуатацию на годы. Конечно, если все-таки все заявленные торговые центры построят к сроку, во что я не верю, то просто произойдет перераспределение рынка:устаревшие концептуально ТЦ потеряют посетителей и арендаторов, а новые, если они сделаны профессионально, будут успешны. Впрочем, о конкуренции нужно помнить всегда. 

Старые моллы, особенно лишенные развлекательной составляющей, в настоящее время уже не могут быть успешными. В ТРЦ Respublika под развлечение отведено около 30 тыс.кв.м. Кроме того, по опыту ТРЦ OceanPlaza мы точно знаем, что посетителям важна среда, в которой они оказываются, посещая торговый центр.Рецепт успешного ТРЦ: создай атмосферу, которая будет манить потребителей. И еще посетитель должен найти всё, что ему нужно в одном торговом центре. В ТРЦ Respublika учтено всё:и огромный выбор развлечений,и розничная торговля, которая сможет привлечь потребителей всех категорий.Также важно учесть тот факт, что ТРЦ Respublika — это суперрегиональный центр, зона охвата которого рассчитана не только на Киев, так как своим предложением он привлечет посетителей и из регионов. Способствовать этому будет широкий диапазон арендаторов во всех ценовых сегментах. Поэтому мое мнение таково — думать о конкуренции надо, но если ты производишь качественный продукт, тогда и конкуренты не так страшны. 

Перенасыщение отмечают и в офисном сегменте столицы.Как в этом ключе Вы оцениваете перспективы такого проекта,развиваемого вашей компанией, как IQBusiness Center и реализованного БЦ 101 Tower? В частности, как будет происходить борьба за арендаторов? 

Ситуация в офисном сегменте напрямую зависит от ситуации в экономике страны. Если есть условия для создания новых компаний, то проблем с освоением нового предложения возникнуть не должно. Но если таких условий нет, то новые бизнес-центры оказываются в слабой позиции, если они, конечно, не намного лучше, чем старые. В случае, когда качество новых объектов выше существующих, — в них лучше сервис,для арендаторов создана более комфортная среда, — то вполне вероятна миграция арендаторов из старых объектов в новые. 

Мы видим, как по причине лучшего сервиса компании переезжают в БЦ 101 Tower. Это пример того, как бизнес-центр в условиях повышенной конкуренции может быть полностью занят арендаторами. Мысами эксплуатируем реализованные нами объекты, в том числе и БЦ 101Tower, и именно качеством своих услуг мы захватили рынок. В случае с IQ Business Center можно говорить о таком подходе — девелопер должен строить то, чего еще нет ни у кого. Быть первопроходцем даже в концепциях.Поэтому ряд договоренностей по аренде у нас уже есть и по данному объекту. 

Среди реализованных проектов компании «К.А.Н. Девелопмент»— Академия Современного Образования «А+». Планирует ли Ваша компания развитие подобных социальных проектов, либо внимание направлено только на коммерческую и жилую недвижимость? 

В настоящее время наша компания завершает строительство школыи детского сада в рамках проекта ЖК«Комфорт Таун». Конечно, это полностью дотационные объекты, но от этого их важность не уменьшается. Мы создаем максимально комфортные условия жизни во всех районах, где возводятся наши жилые объекты, и делаем все возможное для вывода жилых комплексов на новый уровень. 

В определенный момент мы поняли, что уровень образования в наших школах далеко не такой,каким его представляют. На данный момент важно возродить уважение к этой отрасли, повысить уровень образования, развить в детях широту взглядов, творческое мышление. Ведь у творческого человека и работа идет по-другому, и результат совершенно иной. Поэтому компания «К.А.Н.Девелопмент» выбрала данное направление. 

Для качественного преподавания наук, различных видов с порта и искусств в учебных заведениях важно создавать подходящие условия, а значит, еще на стадии проектирования учитывать профессиональные спортивные залы, специализированные учебные классы, необходимое оборудование и т.д.. 

Рассматривает ли компания «К.А.Н. Девелопмент» развитие проектов в регионах? 

Выход компании «К.А.Н. Девелопмент» в регионы возможен, но, во-первых, финансовая ситуация в самих регионах нестабильна, а во-вторых,пока что у нас достаточно объектов ив Киеве. 

Из новых направлений,которые мы рассматриваем, могу назвать промышленную недвижимость. В этом сегменте есть несколько интересных проектов, и плюс в том,что промышленные предприятия реализуются по готовой документации. 

В отличие от коммерческой недвижимости, когда мы проектируем параллельно с развитием проекта, тут необходимо обладать высшим профессионализмом, быть способным учесть все аспекты проекта. Например, на западе при развитии проекта торговой недвижимости проводится прелизинг, при этом все арендаторы известны заранее, а все пожелания включены в проектную документацию еще до запуска проекта. В Украине такого нет— арендаторы входят в почти готовый проект, снижая свои риски. В таком случае проектировать приходится в процессе. 

Каковы планы компании «К.А.Н. Девелопмент» по развитию новых проектов? 

Мы будем развивать жилые проекты в бизнес-классе. В настоящее время этот сегмент является одним из наших стратегических направлений.Мы хотим показать, что за чуть большие деньги, чем в эконом-классе,можно жить в апартаментах почти класса люкс. Впрочем, мы продолжаем работать над проектами в сегменте«эконом» — строятся новые очереди ЖК «Комфорт Таун». 

В 2014 году планируется сдача в эксплуатацию первой очереди жилого комплекса в составе МФК Respublika (общая площадь жилого комплекса – 1,2 млн. кв.м). Продолжается строительство третьей очереди ЖК «Паркове місто». 

Как Вы оцениваете перспективы жилого сегмента в целом? У населения сейчас не так много возможностей приобретать новое жилье… 

На мой взгляд, в сегменте жилой недвижимости в ближайшей перспективе произойдет перераспределение. Рынок вторичной недвижимости будет постепенно уменьшаться. Люди понимают все плюсы жизни в новом доме, ведь здесь использовано совершенно новое оборудование, есть весь необходимый сервис, паркинг, создана инфраструктура, есть школы и детские сады. Вопрос лишь в том, где взять деньги на приобретение жилья. 

В наших проектах мы используем рассрочку, а вот верить в то, что заработает ипотека, пока сложно. Но если есть механизм рассрочки, то и покупатель всегда найдется. Самое главное — это создать правильный продукт, и тогда он будет пользоваться спросом даже на нашем рынке. А вот цена ошибки очень высока. Девелопмент — это вообще очень сложный вид бизнеса. Один неудачный проект может посадить всю команду «в ноль». 

На Ваш взгляд, могут ли столь жесткие условия рынка привести к сокращению количества игроков в девелоперском бизнесе? 

Законы рынка еще никто не отменял. Если бизнес не регулируется государством, в нем начинает действовать «закон джунглей» — то есть выживает сильнейший. А рынок недвижимости — это как раз тот бизнес,который государством никак не регулируется. В какой-то степени сокращение количества компаний среди девелоперов это правильно — так спокойней потребителям. 

В маленькие компании клиентам сложно верить, а большая компания, как правило, обладает определенными резервами,которые могут покрыть временные трудности с развитием проекта. Например, кризисы, падения рынков.Поэтому существование четырех-пяти больших девелоперских групп на рынке Киева вполне достаточно, чтобы заполнить весь рынок.